Blaue Lagune Dialog zum Thema
„Die Stadt in der Stadt - Integration von Satelliten-Städten“
„Stadt in der Stadt – Integration von Satelliten-Städten“ war das Thema des zweiten Blaue Lagune Dialogs, der am 12.4. in der Technologiewelt der Blauen Lagune in Wiener Neudorf stattfand. Die Brisanz und die Aktualität bestätigte das rege Interesse: Mehr als 50 hochkarätige Teilnehmer aus der Immobilienbranche kamen zu dieser Podiumsdiskussion.
Hausherr Erich Benischek, Gründer und Eigentümer der Blauen Lagune, begrüßte die Diskutanten: DI Stephan Barasits (WSE Wiener Standortentwicklung), Immobilienexperte Dr. Bruno Ettenauer, Mag. Friedrich Wachernig (S IMMO) und DI Martin Zechner (Zechner & Zechner ZT).
Unter den Gästen waren u. a.: Univ.-Prof. Arch DI Christoph M. Achammer (ATP Planungs- und Beteiligungs AG), Dr. Ingrid Fitzek (BUWOG), Univ.-Prof. DI Dr. Johannes Fröhlich (TU Wien), Mag. Johannes Hubmaier (Hogl & Hubmaier Real Estate), DI Horst Reiner (ATP Architekten Ingenieure Wien), Baumeister DI Kurt Rusam (Hypo NÖ Real Consult) sowie DI Reinhard Waltenberger (S IMMO).
Was macht eine gute Stadtentwicklung aus?
Für DI Martin Zechner stehen die „große Idee“ und die Langfristigkeit von neuen Projekten im Vordergrund. Man solle den Dingen auch die nötige Zeit geben, um zu wachsen und sich zu entwickeln. Wettbewerbe seien grundsätzlich ein gute Möglichkeit, Qualität zu kreieren. Apropos Qualität: Was die Ausbildung in diesem Fachbereich betrifft, so wird aus seiner Sicht dieses Thema von Universitäten ziemlich vernachlässigt. Zechner kritisiert aber ebenso mangelnden politischen Willen und Mut, er vermisst strengere Rahmbedingungen wie etwa in Kopenhagen. Was eben diese Rahmenbedingungen betrifft, zeigt sich DI Stephan Barasits von der WSE skeptisch. Für ihn sind kooperative Verfahren mit Involvierung verschiedenster Experten viel konstruktiver als stringente Vorgaben. Diese Verfahren ermöglichen eine neue Qualität der Stadtplanung. Auch frühe Bürgerbeteiligung sowie die Transparenz des Verfahrens sind seiner Erfahrung nach Schlüssel für die Akzeptanz und den Erfolg von neuen Projekten. Um der „Stadt in der Stadt“ gegenzusteuern, sieht Barasits Subzentren mit gewisser Urbanität und Verbindung zur (bestehenden) Stadt als Lösungsansatz. Als weiterer Aspekt wird auch das Thema der Freiflächenplanung für Begegnung und Kommunikation der Menschen aus dem Publikum angesprochen. Dieser Lebensraum wird jedoch häufig aus Budgetgründen minimiert, merkt Architekt Zechner kritisch an. Spannender Weise kommt die Runde zu dem Ergebnis, dass die Stadt in der Stadt nicht unbedingt negativ sei – und eine Vielzahl an Beispielen zeigen die Vorteile auf.
Welche Maßstäbe sind für Investoren interessant?
„Für die S IMMO sind es in erster Linie die Kriterien ‚Hauptstadt‘ mit einem herausragenden Standort mit gutem Wiederverkaufswert sowie die Sicherheit der EU“, erläutert Mag. Friedrich Wachernig. Als gutes Beispiel nennt er das Viertel2, das sich enorm entwickelt habe. Für
Dr. Bruno Ettenauer ist die Nutzungsvielfalt das Um und Auf, das ihn als Investor überzeugen würde – als Negativbeispiel nennt er reine Schlafstädte wie etwa die Großfeldsiedlung. Gute Verkehrsanbindung, vernünftige Infrastruktur und auch eine breite soziale Durchmischung (Wien mit seiner Wohnbauförderung nennt er diesbezüglich als positives Beispiel) sind seiner Ansicht nach wichtig. Darüber hinaus plädiert er für verlässliche Rahmenbedingungen und eine entsprechende Wachstumsperspektive. Die Nutzungsvielfalt ist aber wieder ein Problem für Investoren, wie z. B. Fonds, wirft Zechner ein. Hier erläutert Wachernig den Standpunkt: Für Fonds müssen Immobilien gut handelbar sein und bei vielen Eigentümern wird das häufig zu komplex. Es gibt aber auch Beispiele, wo eine Durchmischung der Nutzung von der öffentlichen Hand vorgegeben wird, wie etwa in Bregenz, so Zechner, und die sehr wohl auch für Investoren spannend sein können.
Sanierungspotential und Flexibilität der Immobilien-Nutzung
Für Barasits gibt es in Wien ein hohes Potential bei der Nachverdichtung, z. B. bei Dachgeschoss-Ausbauten. Aber auch Neu- und Umnutzungen sind österreichweit ein Thema und müssen in Angriff genommen werden, so die Runde in ihrem Fazit. Derzeit sei die Nachfrage nach Wohnnutzung hoch, jene nach gewerblicher Nutzung niedrig. „Hier gilt es vorausschauend zu planen, denn in Zukunft werden auch wieder Arbeitsflächen gebraucht werden“, zeigt sich Barasits überzeugt. Ettenauer sieht wiederum Potential in brachliegenden Flächen wie in ehemaligen Frachtenbahnhöfen. Wachernig verweist in diesem Zusammenhang auf leer stehende Geschäftslokale in Einkaufsstraßen wie Tabor- oder Thaliastraße: Als gutes Beispiel für eine mögliche Nachnutzung nennt er Berlin, wo seit etwa drei Jahren leerstehende Gewerbeimmobilien von Start-ups der Kreativ-Industrie gestaltet und genutzt werden. Christoph M. Achammer, aufmerksamer Zuhörer der Diskussion, plädiert für ein sofortiges Umdenken: Die Stadt sei grundsätzlich ein Erfolgsmodell, rd. 60 % der Bevölkerung in Europa lebten in Städten. Es sollten jedoch dringend Anachronismen wie die aktuelle Raumordnung oder das Wohnungseigentums-Gesetz, das multifunktionsfeindlich sei, geändert werden, um hier etwas bewegen zu können. Eine Vielzahl an wichtigen Aspekten wurden auch noch beim anschließenden Networking intensiv diskutiert. „Ich freue mich sowohl über die angeregte Diskussion als auch über das aktive Publikum – damit sehen wir, dass wir mit unserem Thema den Nagel auf den Kopf getroffen haben“, so Benischek.
