Bebauung: Was darf ich auf meinem Grund?
1. Widmung
Wenn Sie ein Grundstück kaufen wollen, müssen Sie zuerst klären, ob es überhaupt als Bauland gewidmet ist. Ob die Bebauung eines Grunstücks möglich ist, entscheiden Flächenwidmungs- und Bebauungspläne.
Als wesentliche Widmungskategorien gelten Bauland, Grünland und Verkehrsflächen. Ihre genaue Bezeichnung ist ebenso wie weitere Untergliederungen von Bundesland zu Bundesland verschieden, weil die Erlassung von Raumordnungsgesetzen in Österreich in die Kompetenz der Bundesländer fällt.
Information über die Widmung von Grundstücken erhalten Sie daher im Gemeindeamt.
Vorsicht: Im Grundbuchauszug sind Angaben über die aktuelle Nutzung eines Grundstückes enthalten, die keinerlei Zusammenhang mit dessen Widmung aufweisen. Denn bei der Widmung eines Grundstückes handelt es sich um eine Zielvorgabe für eine langfristige Verwendung, die von der aktuellen Nutzung durchaus verschieden sein kann.
2. Raumordnung und Bauordnung
Die gesetzliche Regelung von Bauvorschriften ist in Österreich Sache der einzelnen Bundesländer.
Im weitesten Sinne wird damit auch die Art und Struktur der Besiedelung (Raumordnung), im engeren Sinn die Festlegungen über die mögliche Bebauung, die Ausnützung von Bauplätzen, Einschränkungen bei der Änderung von Grundstücksgrenzen sowie die technischen Vorschriften über die Bauausführung (Bauordnung) verstanden.
Burgenland: www.burgenland.at
Kärnten: www.ktn.gv.at
iederösterreich: www.noel.gv.at
Oberösterreich: www.ooe.gv.at
Salzburg: www.salzburg.gv.at
Steiermark: www.steiermark.at
Tirol: www.tirol.gv.at
Vorarlberg: www.vorarlberg.at
Wien: www.wien.gv.at
Für die Erteilung von Baubewilligungen sind die einzelnen Gemeinden zuständig. Hier erhalten Sie auch rechtsverbindliche Auskünfte über Widmung und Bebauungsmöglichkeiten.
3. Bebauungsplan
Der Bebauungsplan sagt Ihnen, was Sie auf Ihrem Grundstück bauen dürfen und was nicht. Denn aus diesem Plan ergeben sich (in Zusammenhang mit der Bauordnung) die Vorschriften für Ihr Haus.
Der Bebauungsplan beantwortet unter anderem die folgenden Fragen:
- Wie hoch darf gebaut werden?
- Dürfen einzeln stehende Gebäude oder Doppelhäuser errichtet werden?
- Wie viel Grundstücksfläche darf verbaut werden?
- Welcher Abstand muss zur Grundstücksgrenze eingehalten werden?
- Wie viel Quadratmeter des Grundstücks müssen für einen Gehsteig oder eine Zufahrtsstraße abgetreten werden?
4. Aufschließungskosten
Für die Erschließung einer Liegenschaft an das öffentliche Ver- und Entsorgungsnetz (Wasser, Kanal, Strom, Fernwärme, Gas) werden durch die Gemeinde gewisse Beträge eingehoben. Diese werden als Aufschließungskosten oder Anliegerleistungen bezeichnet.
Wenn Sie ein unbebautes Grundstück kaufen, sollten Sie daher klären, ob dieses im Sinne der örtlichen Bauvorschriften bereits aufgeschlossen ist und die Anliegerleistungen bezahlt wurden. Informationen darüber erhalten Sie im Gemeindeamt.
Vorsicht: Fälschlicherweise werden unter Aufschließungskosten manchmal auch die Anschlußgebühren für Wasser und Kanal sowie die zugehörigen Baukosten für die Herstellung der Leitungen ab der Grundstücksgrenze verstanden. Informationen über vorhandene (und bereits bezahlte) Anschlüsse oder die zu erwartenden Kosten für die Herstellung, erhalten Sie bei den jeweiligen Leitungsbetreibern.